K uvažovaniu nad zmenou úveru či refinancovaním hypotéky vás môže priviesť viacero životných situácií. Narodí sa bábätko a manželka ostane na materskej, jeden z manželov stratí prácu a príde o príjem, či možno rozmýšľate nad kúpou auta a zišli by sa vám peniaze navyše.

Potrebujete znížiť vaše celkové mesačné výdavky z iného dôvodu? Alebo vás jednoducho oslovila reklama, prípadne dokonca konkrétna ponuka inej banky? Výraznejšie rozdiely pred či za desatinnou čiarkou čísla vašej úrokovej sadzby môžu na prvý pohľad vyzerať lákavo, no pri rozhodovaní nepozerajte len na ne.

Kedy môžete úver refinancovať

Predčasne splatiť hypotéku môžete bez poplatku v čase výročia fixácie. Ak aj tá vaša bude mať čoskoro narodeniny a vy ich chcete osláviť prenesením úveru do inej banky, toto je ten najideálnejší čas.

Úver môžete refinancovať aj inokedy, svojej pôvodnej banke však budete musieť uhradiť náklady, ktoré sú maximálne do výšky 1 percenta zo zostatku hypotéky. Rátajte s tým, keď budete hodnotiť, či sa vám výmena starej hypotéky za novú naozaj oplatí.

Ako porovnávať percentá úrokov

Ak máte na stole dve ponuky, poriadne sa pozrite, či je v nich okrem výšky percentuálnej sadzby úrokov všetko ostatné rovnaké. A zároveň porovnávajte porovnateľné.
Lákajú vás na „superúrok“ a aby vás presvedčili, ukážu vám, koľko ušetríte dokopy za všetky roky, ktoré vás ako dlžníka ešte čakajú? Ak sa stane, že vám druhá strana vypočíta celkovú úsporu na celý čas splatnosti úveru, zbystrite pozornosť. Môže to vyzerať takto:

Príklad zavádzajúceho porovnania

• Dnes vo svojej banke platíte hypotéku mesačne 345 eur. Ostáva vám 24 rokov. Dohromady teda zaplatíte 99 360 eur.
• Nová ponuka vás láka na mesačnú splátku vo výške 300 eur. Pri ostávajúcich 24 rokoch dohromady zaplatíte 86 400 eur.

Taký významný rozdiel znie veru presvedčivo. Lenže tak to nefunguje.

Vždy porovnávajte len podmienky dohodnuté v aktuálnej fixácii na obdobie fixácie. Ak vám banka ponúka výhodný úrok s fixáciou na tri roky, pri prepočtoch berte do úvahy len ušetrenú sumu za trojročné obdobie. Sadzby sa po tomto čase zmenia a banka bude váš úrok opätovne prehodnocovať. Ani banka, ani vy dnes neviete, aké splátky budú ukrajovať z vášho rozpočtu o štyri roky. Percentá síce môžu ešte klesnúť, ale aj vyletieť hore.

Výšku mesačnej splátky si môžete znížiť lepším úrokom. Druhou možnosťou je tiež predĺženie času splácania. Ostáva vám ešte 25 rokov a vy si hypotéku opäť natiahnete na 30 rokov? Mesačne zaplatíte menej. Ale čo na konci? Predĺženie času splácania zvyšuje celkovú preplatenosť úveru. Úroky si prepočítajte hypotekárnou kalkulačkou.

Aby sa to oplatilo

Pri refinancovaní hypotéky budete musieť uhradiť aj ďalšie poplatky, ktoré v konečnom dôsledku môžu navýšiť náklady na celú transakciu o stovky eur.

• Nový znalecký posudok vašej nehnuteľnosti, ktorý bude chcieť banka.
• Poplatok za návrh na vklad do katastra nehnuteľností.
• Okrem toho myslite aj na ďalšie poplatky. Budete v novej banke platiť za vedenie účtu? Ak áno, koľko?
• Ponúkajú vám k úveru aj poistenie hypotéky, poistenie nehnuteľnosti, životné poistenie či ďalšie finančné produkty? S nimi to už možno nie je také výhodné…
• V neposlednom rade do výpočtov zaraďte aj svoj čas. Možno si budete musieť pre návštevu banky zobrať v práci viackrát voľno. Krátite si mzdu alebo prichádzate o dovolenku? A stojí to za to?

Ideme refinancovať hypotéku

Ak ste sa rozhodli, že sa pustíte do refinancovania úveru na bývanie, čakajú vás viaceré povinnosti. Toto je základných 10 krokov, ktoré musíte spraviť, ak prenášate úver do inej banky:

1. Oznámte banke svoj zámer a vyžiadajte si súhlas s predčasným splatením úveru.
2. Vaša aktuálna banka vám musí udeliť súhlas s uvedením novej banky ako druhého záložného veriteľa na liste vlastníctva k založenej nehnuteľnosti.
3. Novú banku budete následne žiadať o poskytnutie úveru.
4. Pred návštevou si nachystajte:
   – úverovú zmluvu, ktorú máte v starej banke,
   – znalecký posudok na vašu nehnuteľnosť (dom, byt, stavebný pozemok),
   – zmluvu o zriadení záložného práva.
5. Na katastri podajte návrh na vklad záložného práva v prospech novej banky.
6. Nová banka následne pošle peniaze na váš úverový účet v starej banke.
7. Tým splatíte pôvodný úver a vaša predošlá banka odsúhlasí, aby ju vymazali ako záložného veriteľa z listu vlastníctva k vašej nehnuteľnosti.
8. Tento súhlas doručíte správe katastra nehnuteľností.
9. V liste vlastníctva (LV) by už mala figurovať ako jediný záložný veriteľ vaša nová banka. Výpis z tohto LV jej doručíte.
10. Po splnení všetkých týchto krokov môžete splácať nový úver.

Titulná foto: Pexels