Bývanie

Hypotéka alebo prenájom?

Väčšina z nás túži bývať vo vlastnom dome alebo byte. Prečo je to tak? Je bývanie vo vlastnom vždy aj tá najlepšia voľba pre náš osobný alebo pracovný život?

Hypotéka alebo prenájom?

Slovensko je v rámci Európskej únie jednou z krajín s najvyšším podielom ľudí bývajúcich vo vlastnom. Na ekonomické pomery našej krajiny je to veľmi nevídaná situácia, keďže v západnej, bohatšej časti Európy, to tak nie je. Jedným z dôvodov je naša história. Masívna komunistická výstavba a následná politika v 90. rokoch spôsobili, že bývanie vo vlastnom sa považuje na Slovensku za štandard.

Prečo chceme bývať vo vlastnom

Prvý dôvod v prospech vlastníctva aj za cenu úverovania môže byť psychologický, takzvané stádovité správanie (herd behavior alebo instinct). Ľudia majú tendenciu nasledovať správanie ostatných za predpokladu, že iní jednotlivci už urobili svoj výskum, resp. vedia, čo robia a určite to robia dobre. Ak teda väčšina ľudí má hypotéku a bývajú vo svojom, tak sa to môže javiť ako lepšia voľba než bývať v podnájme.

Druhým psychologickým dôvodom, prečo ľudia uprednostňujú svoje bývanie, je pocit, že niečo vlastnia. Preto sa často objavuje aj argument proti prenájmu, „v prenájme platím niekomu inému, kým s hypotékou platím sebe“. Problém je, že tento argument je iba sčasti pravdivý, keďže pokiaľ nie je hypotéka úplne splatená, zvyčajne 30 rokov, banka má záložné právo na vašu nehnuteľnosť a bremeno splácania nesiete na svojich pleciach celý čas. Posledný dôvod uprednostnenia vlastného bývania je ekonomický. Úrokové sadzby hypoték už dlhší čas klesajú a aktuálne (rok 2021) sú dostupné sadzby nižšie ako 1 %, čo umožňuje si požičať na byt za veľmi výhodných podmienok. Pri prerátaní nákladov to môže vychádzať pre jednotlivca porovnateľne ako komerčný nájom rovnakej nehnuteľnosti alebo dokonca lacnejšie (napríklad ak kúpite nehnuteľnosť s nízkymi nákladmi na energie či nízkou platbou do fondu opráv).

Neprehliadnite

Chcem bývať sám

Výhody prenájmu

Prenájom sa môže zdať ako nevýhodná voľba z ekonomického, ale aj z psychologického hľadiska, no existujú určité výhody, ktoré vám vlastná nehnuteľnosť s hypotékou neponúkne. Napríklad ak dostanete výhodnú pracovnú ponuku v inom meste. Keďže máte na krku hypotéku a nová práca by bola príliš ďaleko, tak túto ponuku zrejme odmietnete alebo ju prijmete a presťahujete sa. No splácať 2 nehnuteľnosti môže byť nákladnejšie ako príjem, ktorý ste získali navyše. A tak budete musieť do vášho bytu nasťahovať podnájomníka, čo spôsobí dodatočné starosti. Základnou výhodou prenájmu je teda najmä flexibilita.

Ďalšou výhodou prenájmu je, že nemusíte riešiť aktuálne ceny nehnuteľností. V prípade straty zamestnania alebo napríklad zmeny vo vašom okolí, keď už nechcete alebo nemôžete bývať vo vlastnom, ste závislí od aktuálneho dopytu po nehnuteľnostiach a cenách. Cena nehnuteľnosti môže poklesnúť, napríklad z dôvodu odchodu významného zamestnávateľa v regióne a podobne. V meste Detroit v USA, ktoré bolo postavené na automobilovom priemysle, napríklad nastala situácia, keď po finančnej kríze prišlo veľké množstvo ľudí v autopriemysle  o prácu. Drasticky sa znížil  dopyt po bývaní a tým  klesli ceny domov na pár dolárov. Niečo podobné sa môže stať  aj na Slovensku, napríklad v Nitre. Po príchode známej automobilky sa ceny nehnuteľností v meste a okolí výrazne zvýšili. Zvýšenie bolo až také, že nehnuteľnosti sa predávali za drahšie, ako bola reálna hodnota. Otázka je, čo by sa udialo, keby tento významný zamestnávateľ náhle odišiel z mesta, Nitra by pravdepodobne zažila prepad cien nehnuteľností. A podobných silných zamestnávateľov môžete nájsť veľa po celom Slovensku.

Neprehliadnite

DoMa v Peniazoch - Vlastné či prenájom

Medzi výhody prenájmu tiež môžete započítať úsporu výdavkov na opravy. Vo väčšine prípadov sa o väčšie opravy alebo rekonštrukcie stará majiteľ a nájomníka to nestojí čas ani peniaze. Taktiež si predstavte situáciu mladého páru, ktorý si plánuje založiť rodinu. Trendom u nás je, že si kúpia menší štartovací byt. Po pár rokoch sa sťahujú do väčšieho, lebo do malého by sa nezmestili. No vzhľadom na obmedzenia v maximálnej výške úverov si nemôžu staršiu nehnuteľnosť nechať. A tak sa začne kolobeh hľadania kupcov starého bytu, hľadania nového bytu či domu a vybavovania v bankách. Nehovoriac o tom, že ak byt predajú do piatich rokov, musia ešte výnos z predaja zdaniť. Ak by na štartovací byt volili prenájom, ušetrili by nielen čas, ale aj náklady spojené s predajom a tiež na vybavovaní splatenia starej hypotéky a kúpe novej.

Rozhodnutie je na vás

Skôr ako sa rozhodnete siahnuť po hypotéke, mali by ste si to dobre premyslieť a zrátať. Vlastná nehnuteľnosť môže byť dobrou voľbou, ale aj zbytočnou prekážkou. Budúca cena nehnuteľnosti ako argument pre vlastníctvo tiež nie je jednoznačná.

Zhrnutie na záver

Výhody hypotéky:

  • vlastníctvo, bývanie vo svojom
  • nižšie úrokové náklady na hypotéku ako platba nájomného
  • investičná príležitosť pri raste hodnoty nehnuteľnosti

Nevýhody hypotéky:

  • zodpovednosť za starostlivosť o majetok
  • nižšia flexibilita pri hľadaní práce
  • riziko zníženia hodnoty nehnuteľnosti
  • riziko rastu úrokovej sadzby pri skončení fixácie
  • záložné právo banky

Titulná foto: 5peňazí